ECB'nin faiz kararı mortgage faizlerini vurdu: Taksitler ne kadar artacak?

YAYINLAMA 12 Eylül 2026 13:40

GÜNCELLEME 12 Eylül 2026 13:46

Ekonomim haberlerini Google'da daha sık görün Ekonomim'i tercih ettiğiniz kaynaklara ekleyerek nitelikli haberlere daha kolay ulaşın.

Avrupa Merkez Bankası'nın (ECB) son faiz artışı, Euro Bölgesi'nde konut kredisi maliyetlerine ilişkin beklentileri yeniden gündeme taşıdı. Faiz artışı piyasalar tarafından büyük ölçüde önceden fiyatlanmış olsa da bankaların yüksek seyreden enflasyon ve piyasa faizlerine karşılık vermesiyle mortgage faizlerinin önümüzdeki dönemde de yükselmesi bekleniyor.

Euro Bölgesi'nin dört büyük ekonomisi olan Almanya, Fransa, İtalya ve İspanya'da konut kredisi faizleri ağustos ayından bu yana yükselişini sürdürüyor. Ancak ECB kararının etkisi ülkelerin kredi piyasalarının yapısına göre farklılık gösteriyor. Güncel sabit faiz oranları İspanya'da yaklaşık yüzde 2,2 seviyesindeyken Almanya'da ortalama yüzde 4,46'ya ulaşıyor. Ancak farklı vade ve kredi türlerinin dikkate alınması nedeniyle bu oranların doğrudan karşılaştırılması mümkün değil.

Bankalar faiz artışını önceden fiyatladı

Mortgage brokerlarına göre ECB'nin son faiz artışı, karar açıklanmadan önce büyük ölçüde kredi tekliflerine yansımış durumda. Fransa, İtalya ve İspanya'daki bankalar faiz kararını önceden fiyatlarken, Almanya'da mortgage faizlerinin 10 yıllık devlet tahvili getirilerini daha yakından takip ettiği belirtiliyor.

Konut kredisi faizlerindeki yükseliş, ağustos ayında Avrupa'da devlet tahvili getirilerinde yaşanan sert artışın ardından geldi. Hükümetlerin yükselen borçlanma maliyetleri özellikle Almanya ve dolaylı olarak İtalya'daki mortgage faizleri üzerinde baskı oluştururken, Fransa ve İspanya'da kredi maliyetleri ECB'nin gelecekteki faiz politikasına daha yakından bağlı seyrediyor.

Fransa'da mortgage faizi yüzde 4'e yaklaşabilir

Fransa'da konut kredisi faizleri eylül ayının başında yükseldi. 20 yıl vadeli yeni sabit faizli konut kredilerinde ortalama faiz, ağustostaki yüzde 3,44 seviyesinden yaklaşık yüzde 3,54'e çıktı. Mortgage brokerı Pretto'nun kurucu ortağı Pierre Chapon'a göre bankalar ECB'nin son kararını büyük ölçüde fiyatlamış durumda. Ancak enflasyonun yüksek seyretmesi halinde bankaların önümüzdeki aylarda faiz oranlarını yeniden artırması bekleniyor.

Chapon, bir sonraki ECB toplantısı öncesinde faizlerde 10 ila 20 baz puanlık yeni artışlar yaşanabileceğine işaret ediyor. Pretto'nun tahminlerine göre enflasyondaki düşüş kalıcı olmazsa 20 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinde ortalama faiz oranı yıl sonuna kadar yüzde 3,8 ila yüzde 4 aralığına çıkabilir.

200 bin euroluk kredide taksit 37 euro artabilir

Faizin yüzde 3,54'ten yüzde 3,9'a yükselmesi, 20 yıl vadeli ve 200 bin euro tutarındaki yeni bir konut kredisinin aylık taksidini yaklaşık 37 euro artırabilir. Bu artış, kredinin vadesi boyunca toplam faiz maliyetinin yaklaşık 8 bin 930 euro yükselmesi anlamına geliyor.

Fransa'da mortgage piyasasının önemli bir özelliği ise kredilerin neredeyse tamamının sabit faizli olması. Banque de France verilerine göre sabit faizli krediler, yeni konut kredilerinin yüzde 99,6'sını oluşturuyor. Bu nedenle ECB'nin tek bir faiz kararından ziyade piyasa faizlerindeki genel eğilim Fransız konut kredisi sahipleri açısından daha belirleyici oluyor.

İtalya'da değişken faizli krediler daha hızlı etkilenecek

İtalya'da ise ECB'nin faiz artışının etkisinin özellikle değişken faizli konut kredilerinde daha hızlı hissedilmesi bekleniyor. MutuiOnline.it Pazarlama Direktörü Nicoletta Papucci, yeni 20 ve 30 yıl vadeli değişken faizli konut kredilerinde ortalama nominal faiz oranının eylül ayının ilk haftalarındaki yaklaşık yüzde 2,80 seviyesinden yüzde 3,05 civarına yükselebileceğini belirtiyor.

Faiz oranının 25 baz puan yükselmesi ve artışın krediye tamamen yansıması halinde, kalan vadesi 20 yıl olan 200 bin euroluk değişken faizli bir kredinin aylık taksiti yaklaşık 25 euro artacak. Bu durumda kredinin kalan dönemi boyunca ödenecek toplam faiz yaklaşık 6 bin euro daha yüksek olacak.

Sabit faizli İtalyan kredilerinde de artış bekleniyor

İtalya'da değişken faizli krediler ECB kararına daha hızlı tepki verse de konut kredisi piyasasının büyük bölümünü sabit faizli ürünler oluşturuyor. 2026 yılında İtalya'daki mortgage başvurularının yüzde 92,2'si sabit faizli kredilerden oluştu. Bu krediler, ECB'nin tek tek faiz kararlarından ziyade uzun vadeli euro faiz swaplarındaki hareketlere daha duyarlı.

MutuiOnline, 20 ve 30 yıl vadeli yeni sabit faizli konut kredilerinde ortalama faiz oranının ağustos ayındaki yüzde 3,46 seviyesinden yıl sonuna kadar yaklaşık yüzde 3,75'e yükselmesini bekliyor. Bu artışın, 20 yıl vadeli 200 bin euroluk yeni bir kredinin aylık taksidine yaklaşık 30 euro, toplam faiz maliyetine ise yaklaşık 7 bin 200 euro ekleyebileceği hesaplanıyor.

Devlet tahvilleri ve swap faizleri de belirleyici

İtalya'da mortgage faizleri ECB kararından önce de yükselen devlet tahvili getirileri ve uzun vadeli swap faizlerindeki artıştan etkilenmişti. Bankalar ağustos ve eylül ayının başında bazı sabit faizli konut kredisi ürünlerinde faiz oranlarını 10 ila 40 baz puan arasında artırdı. Bu artışlardan daha önce piyasadaki en rekabetçi ürünler arasında gösterilen yeşil konut kredileri de etkilendi.

Konut kredisi kullanıcıları için ne anlama geliyor?

ECB'nin faiz artırımı, mevcut kredilerin tamamında aynı anda ve aynı ölçüde bir maliyet artışı anlamına gelmiyor. Sabit faizli kredi kullananlar, sözleşmelerindeki faiz oranı değişmediği sürece ECB'nin faiz kararından doğrudan etkilenmiyor. Buna karşılık yeni kredi kullanacak kişiler daha yüksek faiz oranlarıyla karşılaşabilir.

Değişken faizli kredi kullananlar ise piyasa faizlerindeki ve referans oranlardaki yükselişten çok daha hızlı etkilenebiliyor. Bu nedenle ECB'nin faiz politikası, özellikle değişken faizli mortgage sahiplerinin aylık taksitleri açısından yakından takip edilmesi gereken bir unsur olmaya devam ediyor.