Ankara'da imarı değişen arsalar

Ankara Büyükşehir Belediye Meclisinin 8 Eylül 2026 tarihli kararlarında Alacaatlı, Beytepe, Keklikpınarı, Yapracık, Bağlıca ve Kızılırmak gibi gayrimenkul piyasasının hareketli olduğu bölgeler öne çıktı. ABB'nin resmi karar kayıtları söz konusu plan değişikliklerini doğruluyor.

YAPRACIK: SAĞLIK ALANI TİCARET ALANINA DÖNÜŞTÜ

Ada/Parsel: 49832/1
Eski kullanım: Sağlık Alanı
Yeni kullanım: Ticaret Alanı
Emsal: 1,50
Yükseklik: 16 kat
Karar: 8 Eylül 2026
Askı: 28 Eylül–27 Ekim 2026

Yapracık'taki parselin yapılaşma hakkı korunurken kullanım fonksiyonu sağlık alanından ticaret alanına çevrildi.

Yapracık'ta ilan piyasası

İncelenen güncel arsa ilanlarında yaklaşık:

Sağlık tesisi hissesi: 10.200 TL/m²
İmarlı konut arsaları: 14.000–30.000 TL/m²
Bazı küçük/hisseli arsalar: 40.000 TL/m² üzerinde
Ticari imarlı örnek: yaklaşık 19.355 TL/m²

seviyeleri görülüyor.

Fonksiyonun ticarete dönüşmesi, parselin potansiyel kullanıcı ve geliştirici kitlesini genişletebilecek önemli bir değişiklik.

ALACAATLI: EĞİTİM ALANI YERİNE TİCARET

Ada/Parsel: 42916/2
Eski kullanım: Ortaöğretim/Eğitim Alanı
Yeni kullanım: Ticaret Alanı
Emsal: 1,00
Yükseklik: 5 kat
Karar: 8 Eylül 2026

Plan değişikliğinde yapılaşma koşullarının E=1,00 ve 5 kat olarak korunması öngörüldü.

Parsel büyüklüğüne ilişkin kamuoyuna yansıyan bilgilerde yaklaşık 19.330 m² rakamı yer alıyor. Ancak bu büyüklüğü mevcut erişilebilir ABB karar özetinden bağımsız olarak teyit edemediğimiz için kesin yüzölçümü olarak değil, plan dosyasında ayrıca doğrulanması gereken veri olarak değerlendirmek gerekiyor.

Alacaatlı'da güncel arsa ilanları:

59.889 TL/m²
73.605 TL/m²
73.665 TL/m²

seviyelerinde örnekler bulunuyor.

Bu fiyatlar çoğunlukla villa veya özel kullanım imarlı farklı parseller olduğundan 42916/2'nin doğrudan piyasa değeri anlamına gelmiyor. Ancak bölgenin Ankara'nın yüksek arsa fiyatına sahip akslarından biri olduğunu gösteriyor.

BEYTEPE: SPOR TESİSİ TİCARETE DÖNÜŞTÜ

Ada/Parsel: 28502/1
Eski kullanım: Spor Tesisi Alanı
Yeni kullanım: Ticaret Alanı
Emsal: 0,10
Yükseklik: 5 kat
Karar: 8 Eylül 2026

ABB Meclisi spor tesisi kullanımının ticaret alanına dönüştürülmesini kabul etti.

Beytepe'de güncel arsa piyasası:

33.933 TL/m²
39.394 TL/m²
40.552 TL/m²
50.678 TL/m²

seviyelerinde satılık arsa örnekleri bulunuyor. Emlakjet'in Beytepe satılık arsa veri setinde ortalama ilan m² fiyatı da yaklaşık 40.707 TL/m² seviyesinde.

Beytepe'deki değişikliğin en dikkat çekici yanı emsal artışı değil; kullanım alanının spordan ticarete çevrilmesi.

KEKLİKPINARI: 2.437 M²'LİK PARSEL TİCARET ALANI OLDU

Ada/Parsel: 27731/1
Parsel alanı: yaklaşık 2.437 m²
Eski kullanım: Sosyo-Kültürel Tesis Alanı
Yeni kullanım: Ticaret Alanı
Emsal: 0,50
Yükseklik: 2 kat
Karar: 8 Eylül 2026

Plan kayıtlarında değişiklik alanının yaklaşık 2.437 m² olduğu belirtiliyor.

Keklikpınarı güncel arsa fiyatları:

36.000 TL/m²
37.594 TL/m²
46.053 TL/m²
57.692 TL/m²

seviyelerinde ilanlar bulunuyor.

Bölgedeki ilanlar çoğunlukla konut veya konut+ticaret niteliğinde olduğu için 2.437 m²'lik yeni ticaret parselinin piyasa değeri bunların basitçe çarpılmasıyla hesaplanamaz. Ancak konumu itibarıyla değişikliğin yatırımcı ilgisini artırabilecek nitelikte olduğu görülüyor.

BAĞLICA: AKARYAKIT VE LPG ALANI TİCARET OLDU

Ada/Parsel: 48623/1
Eski kullanım: Akaryakıt ve LPG Satış, Servis ve İkmal Alanı
Yeni kullanım: Ticaret Alanı
Emsal: 0,50
Yükseklik: 10,50 metre / 3 kat
Karar: 8 Eylül 2026

Plan raporunda MİT yerleşkesine yakınlıktan kaynaklanan yapılaşma kısıtlamaları da değişikliğin gerekçeleri arasında gösteriliyor.

Bağlıca-Yeni Bağlıca güncel arsa ilanları:

13.000 TL/m²
16.571 TL/m²
18.269 TL/m²
22.000 TL/m²
35.771 TL/m²

seviyelerine kadar değişiyor. Ticari imarlı bir örnekte yaklaşık 17.624 TL/m² talep fiyatı görülüyor.

Fonksiyon değişikliği özellikle akaryakıt istasyonu yatırımcısı dışında daha geniş bir ticari geliştirici kitlesinin parseli değerlendirebilmesine imkân sağlayabilir.

KIZILIRMAK-ÇUKURAMBAR: HASTANE 6 KATTAN 9 KATA ÇIKIYOR

Ada/Parsel: 27475/1
Kullanım: Hastane Alanı
Eski yükseklik: 6 kat
Yeni yükseklik: 9 kat
Artış: 3 kat
Karar: 8 Eylül 2026

Burada fonksiyon değişikliği bulunmuyor. Değişiklik doğrudan yapı yüksekliği üzerinde gerçekleşti. ABB kayıtlarında daha önce 6 kat olarak belirlenen yüksekliğin 9 kata çıkarılması kabul edildi.

Çukurambar-Kızılırmak çevresindeki sınırlı sayıdaki arsa ilanında 60.000 TL/m² ile 135.425 TL/m² arasında oldukça geniş bir talep fiyatı bandı görülüyor. Özel kullanım, eğitim, konut ve ticari niteliklerin birbirinden farklı olması nedeniyle bu rakamların hastane parseli için doğrudan emsal kabul edilmesi doğru olmaz.

5 PARSELDE ORTAK NOKTA: TİCARET

Eylül ayındaki kararlar yan yana getirildiğinde dikkat çekici tablo ortaya çıkıyor:

Yapracık: Sağlık → Ticaret
Alacaatlı: Eğitim → Ticaret
Beytepe: Spor Tesisi → Ticaret
Keklikpınarı: Sosyo-Kültürel Tesis → Ticaret
Bağlıca: Akaryakıt/LPG → Ticaret

Kızılırmak: Hastane fonksiyonu korundu → yükseklik 6 kattan 9 kata çıktı.

ABB'nin 8 Eylül tarihli karar listesinde bunların dışında Ayvalı'da kültürel tesis alanının ticaret alanına dönüştürülmesi, Elvan'daki sosyal-kültürel tesis alanının ticaret alanına çevrilmesi ve Yapracıkköyü'nde başka sağlık alanlarının ticaret kullanımına alınması gibi kararlar da bulunuyor.

ARSA FİYATLARINDA BÖLGELER ARASINDA BÜYÜK FARK VAR

İlanlardan elde edilen kaba piyasa göstergesi bölgelere göre şöyle şekilleniyor:

Alacaatlı: yaklaşık 60–74 bin TL/m²
Keklikpınarı: yaklaşık 36–58 bin TL/m²
Beytepe: yaklaşık 34–51 bin TL/m²
Bağlıca: yaklaşık 13–36 bin TL/m²
Yapracık: nitelik ve hisse durumuna göre yaklaşık 10–45 bin TL/m²
Kızılırmak-Çukurambar: sınırlı örnekte yaklaşık 60–135 bin TL/m²

Buradaki rakamlar satış fiyatı değil ilan talep fiyatıdır ve aynı imar koşullarındaki parsellerden oluşmamaktadır. Bu nedenle bir “ekspertiz değeri” değil, bölgeler arasındaki fiyat ölçeğini göstermek amacıyla kullanılmalıdır.

ASIL DEĞİŞİM PARSEL FİYATINDAN ÖNCE KULLANIM POTANSİYELİNDE

İmar değişikliğinin bir arsaya etkisi yalnızca “m² fiyatı arttı” şeklinde okunamaz. Ticaret fonksiyonuna geçiş; mağaza, ofis, hizmet, yeme-içme ve plan hükümlerinin izin verdiği diğer ticari kullanımlar açısından yeni geliştirme seçenekleri yaratabilir.

Bu nedenle Ankara'daki son kararların temel göstergesi, kısa vadeli fiyat hareketinden çok gayrimenkullerin kullanım ve geliştirme potansiyelinin değişmesi olarak öne çıkıyor.

Eylül kararları, Ankara'nın batı ve güneybatı aksında özellikle Alacaatlı–Beytepe–Bağlıca–Yapracık hattında yeni bir ticari gayrimenkul haritasının oluşup oluşmadığı sorusunu da gündeme getiriyor.