Kiracılar ve ev sahipleri için kritik karar: Yargıtay noktayı koydu, o hesap değişti

YAYIN TARİHİ, 03 Ekim 2026 12:17

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa dahi emsal ve rayiçlerin çok altında kalan kira bedelleri için ilk sözleşmenin başlangıç tarihi dikkate alınarak 5 yıl dolmadan da kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.

Yargıtay’dan kira bedelleri için kritik karar

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi yenilenmiş olsa bile kira bedelinin emsal ve rayiçlerin çok altında kalması halinde 5 yılın yeniden başlamayabileceğine hükmetti.

Karar, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde 5 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı açısından dikkat çekti.

Dava 22 bin liralık kira için açıldı

İstanbul’da bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın emsallerinin çok altında kaldığını belirtti.

Mülk sahibi, kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi talebiyle dava açtı.

Mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı

Sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti.

Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediğini belirten mahkeme, kira bedelinin “hak ve nesafete” göre belirlenemeyeceğine karar verdi. İstinaf başvurusu da reddedildi.

Yargıtay kararı bozdu

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.

Daire, kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına ilişkin iddianın ve 2018 tarihli sözleşmenin niteliğinin araştırılması gerektiğini belirtti.

5 yıl hesabında ilk sözleşme dikkate alınabilir

Yargıtay, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının tespit edilmesi halinde, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira sözleşmesinin başlangıcına göre geçen sürenin dikkate alınabileceğini belirtti.

Böylece yalnızca son sözleşmenin tarihi esas alınarak 5 yıllık sürenin yeniden başlatılması yeterli görülmedi.

Kira bedelinin rayice uygunluğu araştırılacak

Yargıtay, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığının bilirkişi incelemesiyle araştırılması gerektiğine hükmetti.

Kira bedelinin rayice uygun olduğu belirlenirse sözleşmedeki artış şartı uygulanacak. Aksi durumda kira bedeli “hak ve nesafet” esaslarına göre belirlenecek.

Yargıtay'ın kararı ne anlama geliyor?

Yargıtay’ın kararına göre, yenilenen kira sözleşmesinin tarihi tek başına 5 yıllık sürenin yeniden başladığı anlamına gelmeyebilir.

Kira ilişkisinin başlangıcı, yenilenen sözleşmenin niteliği ve belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygunluğu birlikte değerlendirilecek.