Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir

Beş yıl dolmadan da kira tespit davası açılabilir

Yargıtay, kira sözleşmesinde 5 yıl dolmasa bile, kira bedeli emsalin altında kalıyorsa kira tespit davası açılabilmesine hükmederken, gayrimenkul hukukçuları, Yargıtay’ın beş yıl kuralını değiştirmediğini vurguladı. Hukukçular, “Yenilemede belirlenen bedel, ilk sözleşme tarihindeki rayici yansıtmıyorsa, beş yıl geçmemesi davaya engel oluşturmaz” dedi.

08 Ekim 2026 00:00 Dünya'yı haber kaynağınız olarak eklemek için tıklayın!

Hamide HANGÜL

Yargıtay, kira sözleşmesinde 5 yıl dolmasa bile, kira bedeli emsalin altında kalıyorsa kira tespit davası açılabilmesine hükmederken, gayrimenkul hukukçuları, Yargıtay’ın beş yıl kuralını değiştirmediğini vurguladı. Hukukçular, “Yenilemede belirlenen bedel, ilk sözleşme tarihindeki rayici yansıtmıyorsa, beş yıl geçmemesi davaya engel oluşturmaz” dedi.

Kira uyuşmazlıklarında en fazla yaşanan sıkıntılardan biri de 5 yıldan önce rayiç bedel tespiti. Türk Borçlar Kanu­nu’na göre, yenilenen kira dönem­lerinde son 12 aylık TÜFE ortala­malarına göre artış yapılabiliyor.

Beş yıldan uzun veya beş yıl son­ra yenilenen kira sözleşmelerinde ise kira bedeli, 12 aylık TÜFE orta­lamalarına göre, kiralananın du­rumu ve emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak hakkani­yetle belirlenebiliyor. Geçtiğimiz günlerde ise Yargıtay, bir karar açıkladı. Yargıtay, kira sözleşmesi­nin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile, ödenen kira bedeli emsal kira­nın altında kalıyorsa kira tespit da­vası açılabilmesine hükmetti.

Beş yıl kuralının değişmediğini, yerle­şik uygulamanın devamı olduğu­na işaret eden Gayrimenkul Huku­ku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Yargıtay yakla­şımına ilişkin, “Yenilemede belir­lenen bedel o tarihteki rayici yan­sıtıyorsa, sonraki dönemin bede­li endeks uygulanarak belirlenir. Rayici yansıtmıyorsa, yenileme­den itibaren beş yıl geçmemiş ol­ması tek başına engel oluşturmaz; ilk kira ilişkisinin başlangıcı ve ge­çen süreler dikkate alınarak, şart­ları varsa hak ve nesafete (hakka­niyet) göre tespit yapılabilir” dedi.

‘Beş yıl kuralı değişti’ yorumları doğru değil

Ancak kamuoyuna yansıyan “Yargıtay kira tespit davalarında beş yıl kuralını değiştirdi” yönün­deki yorumların doğru olmadığı­nın altını çizen Kiraz, Yargıtay’ın 2018 tarihli kararında da yenile­nen sözleşmedeki bedelin, yenile­me tarihindeki rayici yansıtıp yan­sıtmadığının araştırılması; sonuca göre endeks veya hak ve nesafet esasının uygulanması gerektiğini açıkladığını hatırlattı. Kiraz, şu bil­gileri verdi: “Yargıtay beş yıl kura­lını kaldırmamıştır. Yenileme söz­leşmesinin beş yıllık süreye etki­sini, o tarihte belirlenen bedelin rayice uygunluğuna göre değer­lendirmiştir. Kira tespit davası yal­nızca beş yılda bir açılabilir şeklin­de genel bir kural yoktur.”

TÜFE 12 aylık ortalamayı aşamaz

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, yenilenen dönemin kira bedeline ilişkin bir anlaşma bulunmuyorsa beş yıl dolmadan da kira tespit da­vası açılabileceğini vurgulayan Ki­raz, “Ancak bu durumda hâkimin belirleyeceği bedelde artış, TÜ­FE’nin on iki aylık ortalamalara gö­re değişim oranını aşamaz. Sözleş­mede artış şartının bulunmama­sı, kira bedelinin doğrudan piyasa rayicine çıkarılabileceği anlamına gelmez.

Beş yıllık süre ise emsal kiralar ve kiralananın durumu dik­kate alınarak, hakkaniyete göre ki­ra bedelinin yeniden belirlenmesi bakımından önemlidir. Bu değer­lendirmede TÜFE dikkate alınır ancak ilk beş yıldaki gibi bir üst sınır oluşturmaz. Bu ayrım Türk Borçlar Kanunu’nun 344. madde­sinde zaten bulunmaktadır” dedi.

Bugünün değil, yenilenen tarihin rayici dikkate alınır

Ev sahibinin kiracısıyla, yıllar ön­ce kira sözleşmesi yapmış olabi­leceğini ifade eden Kiraz, iki farklı rayiçle örnekleme yaptı: “Burada önemli olan, yalnızca yeni bir bel­ge imzalanması değildir. Belirle­nen bedelin, yenilemenin yapıldı­ğı tarihteki emsal ve rayiç kira be­dellerine uygun olup olmadığıdır. Örneğin, ilk kira sözleşmeniz 2010 yılında başlamış olsun. Kiracınızla 2023 yılında bir yenileme sözleş­mesi yaptınız.

Taşınmazın 2023 yı­lındaki rayiç kira bedelinin 50.000 TL olduğunu varsayalım. Yeni be­deli 35.000 TL olarak belirlediyse­niz ve bu bedelin o tarihteki rayi­ci yansıtmadığı tespit edilirse, sırf 2023 yılında yeni sözleşme imza­landığı için beş yıllık süre otomatik olarak yeniden başlamış sayılmaz. İlk kira ilişkisinin 2010 yılında baş­ladığı dikkate alınarak, diğer şart­lar da mevcutsa 2026 yılı için rayi­ce göre kira tespiti istenebilir. Kar­şılaştırılacak rayiç, bugünün değil, yenileme sözleşmesinin yapıldığı tarihteki rayiçtir.”

Sözleşmede artış hükmü olup olmaması önemli

Ev sahiplerinin, kira tespiti talebinin hangi dönemden itibaren geçerli olacağını belirleyen bildirim ve dava sürelerini kaçırmamalı önerisinde bulunan Kiraz, “Sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmaması bu açıdan önemlidir. U yuşmazlıkta karşılıklı görüşme ve kira tespit davasından önce zorunlu olan arabuluculuk süreci, makul bir uzlaşma için değerlendirilmeli. Her iki tarafın da adım atmadan önce hukuki durumunu netleştirmesi, hak kaybını ve gereksiz dava maliyetlerini önleyecektir” dedi.

Bankadan kirayı ‘açıklama’yla ödeyin

Kiracılara hukuki açıdan Avukat Ali Güvenç Kiraz, şu uyarılarda bulundu: “Kiracılar kira ödemelerini düzenli ve açıklamalı olarak banka üzerinden yapmalı, sözleşme ve ödeme belgelerini saklamalı; yeni ve ek sözleşme sonuçlarını bilmeden bu yeni ve ek sözleşmeleri imzalamamalıdırlar. Kiracı ve ev sahipleri öncelikle bu tür Yargıtay kararlarının, olaylara bağlı verilmiş olduğunu gözeterek hareket etmeli ve her olaya uygulanabilir olduğunu düşünmemeleri gerekir. Kararın içeriği nedir ? Hangi olay için verilmiştir, buna bakmalılar.”

Kaynak: DÜNYA - İSTANBUL