Anayasa Mahkemesi, hisseli taşınmazlarda önalım davalarının bedelini değiştiren rayiç değer düzenlemesini iptal etti. Dokuz ay sonra yürürlüğe girecek karar, daha önce açılmış davalara uygulanan geçiş hükmünü de kapsıyor.
Murat Ali Oral 06 Kasım 2026 07:02 06 Kasım 2026 07:08 Dünya'yı haber kaynağınız olarak eklemek için tıklayın!Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli arsa, tarla ve diğer taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli bir iptal kararına imza attı. Mahkeme, önalım davalarında taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenlemeyi Anayasa'ya aykırı buldu. Karar, 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı.
16 Temmuz 2026 tarihinde alınan ve 9 ay sonra yürürlüğe girecek karar, Türk Medeni Kanunu'nun 734'üncü maddesinin ikinci fıkrasını ve bu düzenlemenin daha önce açılmış davalara uygulanmasını sağlayan geçiş hükmünü kapsıyor.
Hisseli taşınmazlarda bedel nasıl belirleniyordu?
Önalım hakkı, bir taşınmazın hissedarlarından birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara söz konusu payı öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor. Özellikle miras yoluyla birden fazla kişiye geçen arsa ve tarlalarda bu hak önem taşıyor.
Aralık 2025'te yapılan kanun değişikliğiyle önalım davalarında tapudaki satış bedeli yerine taşınmaz payının rayiç değerinin esas alınması kararlaştırılmıştı.
Yeni düzenlemeye göre hâkim, dava konusu payın piyasa değerini gecikmeksizin belirliyor; önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın da belirlenen tutarı ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içerisinde yatırması gerekiyordu.
AYM satış bedeli ile piyasa değeri arasındaki farka dikkat çekti
Anayasa Mahkemesi, rayiç bedelin esas alınmasının taşınmazı satan kişiyle üçüncü kişi alıcı arasında kararlaştırılan satış koşullarını değiştirebileceğini değerlendirdi.
Kararda, mahkemece belirlenen piyasa değerinin gerçek satış bedelinden farklı olması durumunda, payı satın alan kişinin haksız kazanç sağlayabileceği veya zarara uğrayabileceği belirtildi.
Önalım hakkını kullanan hissedar açısından da ödenecek tutarın belirsizleşebileceğine dikkat çekildi. Mahkeme, tarafların mülkiyet hakkından kaynaklanan menfaatleri arasında adil denge kurulamadığı gerekçesiyle düzenlemeyi Anayasa'nın 5'inci ve 35'inci maddelerine aykırı buldu.
Daha önce açılan davaları da ilgilendiriyor
İptal kararı yalnızca yeni açılacak önalım davalarıyla sınırlı değil. Anayasa Mahkemesi, Aralık 2025'te getirilen rayiç bedel düzenlemesinin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanmasını öngören geçici hükmü iptal etti.
Ancak kararın yürürlüğünün ertelenmesi nedeniyle, söz konusu hükümler bugün itibarıyla uygulamadan kalkmış değil.
Bu nedenle daha önce açılmış davaların tamamında bedelin otomatik olarak değişeceği veya kesinleşmiş kararların kendiliğinden ortadan kalkacağı sonucuna varılamıyor.
Yeni düzenleme için 6 Ağustos 2027'ye kadar süre var
Anayasa Mahkemesi, iptal hükümlerinin hemen yürürlüğe girmesinin hukuki boşluk oluşturabileceğine karar vererek yürürlük tarihini dokuz ay erteledi.
Buna göre iptal hükümleri 6 Ağustos 2027'de yürürlüğe girecek. Bu tarihe kadar Türkiye Büyük Millet Meclisinin önalım bedelinin belirlenmesine ilişkin yeni bir yasal düzenleme yapması mümkün.
Yeni bir kanuni düzenleme yapılmadığı takdirde oluşacak hukuki durumun nasıl şekilleneceği ise ayrıca değerlendirilmek zorunda kalacak. İptal kararı, eski satış bedeli sisteminin bütün hükümleriyle kendiliğinden geri geldiği anlamına gelmiyor.
Önalım hakkı tamamen kaldırılmadı
Karar, hisseli taşınmaz sahiplerinin önalım hakkını ortadan kaldırmıyor. Türk Medeni Kanunu'nun 732'nci maddesinde düzenlenen bu hak varlığını sürdürüyor.
Mevcut mevzuata göre önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirilmesinden itibaren üç ay ve her durumda satış tarihinden itibaren bir yıl içinde kullanılmak zorunda.
Anayasa Mahkemesinin iptal kararı bu sürelere ilişkin değil, önalım davasında ödenecek bedelin belirlenmesi ve ilgili hükmün geçmiş davalara uygulanmasıyla ilgili.
Kaynak: HABER MERKEZİ
emlak
Yorumlar (0)
Giriş yaparak yorum yazabilirsin.
İlk yorumu sen yaz.