Yatırımın pusulası kuzeyi gösteriyor

Kent merkezinde kısıtlanan arsa üretimi, yüzde 50’ye dayanan arsa payı maliyetleri ve tavan yapan konut fiyatları İzmir gayrimenkul piyasasında rotayı değiştirdi. Doyuma ulaşan merkez ilçelerden kaçan yatırımcılar kuzey aksına akın ederken sektör temsilcileri Menemen, Çiğli ve Seyrek hattının kentin yeni büyüme merkezine dönüştüğünü vurgulayarak hisseli arsa ve hobi bahçeleri risklerine karşı uyarıyor.

Giriş Tarihi: 10 Ağustos 2026 Gazete

İzmir gayrimenkul piyasasında kent merkezindeki arsa üretiminin kısıtlanması ve merkez ilçelerin doyuma ulaşması, sektörün gelişim aksını belirgin biçimde çepere kaydırıyor. Özellikle Buca gibi geçmiş yıllarda yüksek alım-satım hacmine ulaşan merkez bölgelerde fiyatların tavan yapması, yatırımcıların yüzünü alternatif rotalara çevirmesine yol açıyor. Merkezdeki yüksek arsa paylarının konut fiyatlarını katlaması karşısında, İzmir'in geleceğe dönük ana yatırım ve büyüme trendi net bir şekilde kuzey aksı olarak öne çıkıyor. İzmir Emlak Kulübü Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Rıdvan Akgün, konut üretim maliyetinde arsa payının yüzde 50 seviyelerine dayandığına ve müteahhitlerle yapılan kat karşılığı anlaşmaların nihai fiyatları doğrudan ikiye katladığına dikkat çekiyor. Merkezin sıkışmasıyla birlikte kentin gelişim yönünü değerlendiren Akgün, eski binaların kentsel dönüşümle yenilenmesi gerekirken insanların boş alanlara yöneldiğini vurguluyor. Kuzey aksının Çiğli'den Menemen ve Çandarlı'ya kadar çok hızlı ilerlediğini, düşük ve orta segment arayanların bu hatta aktığını ifade eden Akgün; Güzelbahçe, Urla, Çeşme ve Seferihisar hattının yüksek segment elit yatırımcıya hitap ettiğini, Kemalpaşa'nın villa projeleriyle, Torbalı-Ayrancılar hattının ise şirket yatırımlarıyla değerlendiğini belirtiyor. Çiçekliköy, Yakaköy ve Buca Kaynaklar gibi alanlarda yasal zemini olmayan binlerce hobi bahçesi ve konteyner bulunduğunu hatırlatan Akgün, vatandaşları hisseli tapular konusunda uyararak yetkili danışmanlarla çalışılması gerektiğinin altını çiziyor.

KUZEY AKSINA DOĞRU KAYMA VAR
Gayrimenkul yatırım danışmanı Can Yanık, geçmiş dönemde Türkiye'nin en yoğun alım-satım yapılan bölgelerinden biri olan Buca'da fiyatların tavan yapmasıyla yatırımcının Seyrek, Menemen, Koyundere, Çiğli ve Balatçık'a yöneldiğini belirtiyor. Buca'ya günde onlarca alıcı adayı girmesine rağmen merkezdeki gerçek fiyatlar ile müşteri bütçelerinin uyuşmadığını ifade eden Yanık, kurnaz satıcıların insanları müstakil yaşam söylemiyle imarsız tarlalara yönlendirdiğini ve bu durumun kaçak yapılaşmayı artırdığını söylüyor. Bölgedeki metro söylentilerinin dahi ilan fiyatlarını bir gecede ikiye katlayarak spekülasyona yol açtığını ve yatırımcıyı mağdur ettiğini dile getiren Yanık, İstanbul ve Ankara'dan gelenlerin arsa ve araziye, İzmirli yatırımcıların ise genellikle 1+1 konutlara yöneldiğini ifade ediyor.

ÖĞRENCİ NÜFUSU DEĞER KAZANDIRIYOR
Yatırım danışmanı Muhammed Ömer Kunduracı, Buca'da öğrenci nüfusunun yoğunluğu sebebiyle 1+1 ve açık mutfaklı 2+1 dairelerin Kampüs civarı, Hasan Ağa, Adatepe, Kuruçeşme ve Yıldız mahallelerinde hızlı değer kazandığını aktarıyor. İzmir'in gelecekte de kuzey aksına doğru gelişmeye devam edeceğini vurgulayan Kunduracı, Çeşme ve Urla'nın artık tamamen turistik bir nitelik kazandığını, bundan sonraki süreçte fiyatlarını hızlı şekilde katlayacak ana bölgenin kuzey hattı olduğunu savunuyor.

ÇEŞME'DE TREND OVACIK, ŞİNE VE REİSDERE

Emlak brokerı Atilla Özbek, Çeşme tarafında talebin fiyatların daha uygun kaldığı Ovacık, Reisdere ve Şifne gibi yeni imara açılacak alanlarda yoğunlaştığını dile getiriyor. Yabancı yatırımcıların Bodrum ve Çeşme'de arsa yerine daha çok konut alımı ve vatandaşlık edinimini tercih ettiğini belirten Özbek, 5 dönümün altındaki tarlalar ile hisseli arsalarda ciddi hukuki ve teknik sorunlar yaşanabileceği konusunda yatırımcıları uyarıyor.

ULAŞIM PROJELERİ ETKİYİ ARTIRIYOR

Broker Bülent Eren ise merkezdeki doyuma işaret ederek yatırımlık alanların Torbalı, Kemalpaşa ve Menemen gibi dış çeperlere yayıldığını ifade ediyor. Buca'nın şehir merkezine yakınlığı ve ulaşım projeleri sayesinde potansiyelini koruyacağını belirten Eren, kent genelinde metrekare fiyatlarının Torbalı gibi çeperlerde zamanla çok daha yüksek seviyelere ulaşacağını öngörüyor. Eren sektördeki en büyük hatanın profesyonellerle çalışmamak olduğunu vurguluyor.