Ankara'da konutta sonbahar hesabı: Hangi ilçeler öne çıkıyor?

Ankara'nın Konut Fiyat Endeksi 261,3'e ulaşarak İstanbul ve İzmir'in üzerinde gerçekleşti. Türkiye genelindeki yıllık konut fiyat artışı ise yüzde 25 oldu.

Kiralamada da benzer bir tablo ortaya çıktı. Ankara'da Yeni Kiracı Kira Endeksi temmuz ayında aylık yüzde 2,2, yıllık ise yüzde 28,6 arttı.

FİYAT ARTIYOR, SATIŞ SAYISI DÜŞÜYOR

Fiyatlardaki yükselişe karşılık Ankara'da satış trafiği temmuz ayında yavaşladı. TÜİK verilerine dayanan il bazındaki rakamlara göre Başkentte 9 bin 640 konut el değiştirdi. Bunun 2 bin 991'i ilk el, 6 bin 649'u ikinci el konutlardan oluştu.

Temmuz 2025'te Ankara'da 12 bin 491 konut satılmıştı. Böylece satış hacminde yıllık yaklaşık yüzde 22,8'lik gerileme meydana geldi.

Ortaya çıkan tablo, Ankara'da fiyatların nominal olarak yükselmeye devam ettiğini ancak alıcının daha seçici hale geldiğini gösteriyor.

GÖLBAŞI VE ÇANKAYA'DA METREKARE FİYATI ZİRVEDE

Emlakjet'te Endeksa verileriyle yayımlanan Temmuz 2026 piyasa göstergelerine göre Ankara genelinde ortalama satılık konut metrekare fiyatı 38 bin 674 TL, ortalama konut değeri ise yaklaşık 5 milyon 28 bin TL seviyesinde bulunuyor. Bu rakamların gerçekleşmiş tapu satış fiyatları değil, piyasa/değerleme göstergeleri olduğu unutulmamalı.

İlçeler arasında ise dikkat çekici fark bulunuyor.

Gölbaşı: 72 bin 400 TL/m²
Çankaya: 64 bin 772 TL/m²
Yenimahalle: 51 bin 7 TL/m²
Etimesgut: 47 bin 495 TL/m²
Keçiören: 35 bin 458 TL/m²
Mamak: 31 bin 383 TL/m²
Sincan: 32 bin 940 TL/m².

ÇANKAYA: PAHALI AMA PİYASASI DERİN

Çankaya, Ankara'nın hem en pahalı hem de en fazla işlem gerçekleşen konut bölgelerinden biri olmayı sürdürüyor. Temmuz ayında ilçede 1.430 konut satışı gerçekleşti.

Merkezi lokasyon, üniversiteler, kamu kurumları, iş merkezleri ve kiralık konut talebi nedeniyle Çankaya'nın sonbaharda da yatırımcıların radarında kalması bekleniyor.

Ancak yüksek giriş maliyeti nedeniyle yatırım kararında yalnızca fiyat artışı değil, kira getirisi ve geri dönüş süresi de önem kazanacak.

GÖLBAŞI: ANKARA'NIN PREMIUM KONUT AKSI

Gölbaşı'nda ortalama metrekare fiyatının 72 bin TL'nin üzerine çıkması ilçeyi Ankara'nın en yüksek fiyatlı konut bölgelerinden biri haline getirdi.

İncek, Kızılcaşar ve çevresinde villa, site ve nitelikli konut projelerinin yoğunlaşması Gölbaşı'nı standart apartman piyasasından ayrıştırıyor.

ETİMESGUT: YENİ KONUT STOKU DİKKAT ÇEKİYOR

Etimesgut'ta Temmuz ayında 800 konut el değiştirdi. Ortalama metrekare fiyatı ise yaklaşık 47 bin 495 TL seviyesinde bulunuyor.

Eryaman, Bağlıca, Yapracık ve çevresindeki yeni yapı stoku ilçeyi özellikle aile tipi konut arayan alıcılar açısından öne çıkarıyor.

TOKİ'nin Ballıkuyumcu'daki yaklaşık 3 bin 800 konutluk projesi de bölgedeki yeni konut arzının büyüklüğünü gösteren önemli göstergelerden biri.

YENİMAHALLE: FİYAT ARTIŞIYLA ÖNE ÇIKTI

Yenimahalle'de ortalama metrekare konut değeri 51 bin TL seviyesine ulaşırken yıllık fiyat değişimi yüzde 34 olarak hesaplandı.

Batıkent, Çayyolu bağlantıları ve merkezi mahalleleri sayesinde ilçenin hem oturumcu hem yatırımcı talebi bakımından güçlü konumunu koruduğu görülüyor.

MAMAK'TA GİRİŞ MALİYETİ DAHA DÜŞÜK

Mamak, yaklaşık 31 bin 383 TL'lik ortalama metrekare değeriyle Çankaya, Gölbaşı, Yenimahalle ve Etimesgut'a göre daha düşük giriş maliyeti sunuyor.

Temmuzda 1.147 konut satışıyla Çankaya'nın ardından Ankara'nın en hareketli ilçelerinden biri oldu.

Kentsel dönüşüm, yeni konut alanları ve ulaşım yatırımları nedeniyle Mamak'ta özellikle doğru lokasyon ve doğru fiyatla alınan konutların sonbaharda yatırımcıların ilgisini çekmesi beklenebilir.

KEÇİÖREN'DE KİRA GETİRİSİ HESABI ÖNE ÇIKIYOR

Keçiören'de ortalama metrekare değeri 35 bin 458 TL seviyesinde. Temmuz ayında ilçede 1.124 konut satışı gerçekleştirildi.

Yüksek nüfus ve geniş ikinci el konut stoku nedeniyle Keçiören'de yatırımcının temel hesabının fiyat artışından çok satın alma bedeli ile kira geliri arasındaki denge olması bekleniyor.

SONBAHARDA HER KONUT AYNI ORANDA KAZANDIRMAYABİLİR

Ankara piyasasının son verileri iki farklı eğilimi aynı anda gösteriyor: Konut fiyatları yükseliyor ancak işlem hacmi daralıyor.

Bu nedenle sonbaharda “Ankara'da konut fiyatları yükselecek mi?” sorusundan çok “hangi konut, hangi lokasyonda ve hangi fiyattan alıcı bulacak?” sorusunun önem kazanması bekleniyor.

Çankaya ve Gölbaşı yüksek bütçeli yatırımcıların; Yenimahalle ve Etimesgut yeni ve nitelikli konut arayanların; Mamak, Keçiören ve Sincan ise daha düşük giriş maliyeti ve kira getirisi arayan yatırımcıların radarında kalabilir.

Sonbaharın kazananını ise ilan fiyatı değil; doğru lokasyon, gerçekçi fiyat, kira getirisi ve satılabilirlik belirleyecek.