Ankara'da konut fiyatları ilanda yükseldi ama mülk sahipleri kazandı mı?

Başkent gayrimenkul piyasasında konutların ilan fiyatları yükselmeye devam ederken, enflasyon karşısındaki performans farklı bir tablo ortaya koyuyor.

Bahçeşehir Üniversitesi Ekonomik ve Toplumsal Araştırmalar Merkezi (BETAM) ve sahibinden.com iş birliğiyle hazırlanan Ekim 2026 Satılık Konut Piyasası Görünümü raporu, Ankara'da fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kaldığını gösterdi.

ANKARA'DA KONUT FİYATLARI YÜZDE 26,5 ARTTI

Raporda yer alan Eylül 2026 verilerine göre Ankara'da ortalama satılık konut ilan metrekare fiyatı 40 bin 417 TL olarak hesaplandı.

Geçen yılın aynı döneminde yaklaşık 31 bin 944 TL olan metrekare fiyatı, bir yılda yüzde 26,5 yükseldi.

Bu ortalamaya göre 100 metrekarelik bir konutun hesaplanan ilan bedeli yaklaşık 4 milyon 42 bin TL seviyesine ulaştı.

Ancak bu rakamlar, konutların tapuda gerçekleşen satış bedellerini değil, ilanlarda talep edilen fiyatları gösteriyor.

FİYAT ARTTI AMA REEL DEĞER YÜZDE 2,5 DÜŞTÜ

Ankara konut piyasasındaki en dikkat çekici gelişme, nominal fiyat artışları ile reel fiyat değişimi arasındaki farklılık oldu.

BETAM verilerine göre Ankara'da satılık konut fiyatları yıllık yüzde 26,5 artarken, enflasyonun etkisi çıkarıldığında yüzde 2,5 değer kaybetti.

Başka bir ifadeyle, konutların TL cinsinden ilan fiyatları artmasına rağmen fiyatlar genel seviyesindeki yükseliş karşısında satın alma gücü korunamadı.

Bu sonuç, Ankara'daki her konutun aynı oranda değer kaybettiği anlamına gelmiyor. Konum, yapı kalitesi, konut tipi ve bölgesel arz koşulları farklı sonuçlar doğurabiliyor.

ANKARA, İSTANBUL VE İZMİR'DEN NASIL AYRIŞTI?

BETAM'ın yıllık reel fiyat değişimi verilerine göre:

Ankara: Yüzde 2,5 düşüş

İstanbul: Yüzde 4 düşüş

İzmir: Yüzde 9,3 düşüş

Türkiye geneli: Yüzde 7,8 düşüş

Ankara'daki reel gerilemenin diğer iki büyükşehre kıyasla daha sınırlı kaldığı görülüyor.

Bununla birlikte, başkentteki konutların reel fiyatlarında da yıllık bazda düşüş yaşanması, yatırım getirilerinin yalnızca nominal fiyat artışıyla değerlendirilmemesi gerektiğini gösteriyor.

KONUT İLANLARININ KAPANMA SÜRESİ 47,7 GÜNE ÇIKTI

BETAM raporunda Ankara'da kapatılan satılık konut ilanlarının ortalama yaşı 47,7 gün olarak hesaplandı.

Bir önceki ay bu süre 45,4 gündü. Böylece ortalama ilan yaşı 2,3 gün uzadı.

Türkiye genelinde satılık konut talep endeksi ise Eylül ayında bir önceki aya göre yüzde 6,4 geriledi.

Ancak ilanların kapatılması, mutlaka satışın gerçekleştiği anlamına gelmiyor. İlanın geri çekilmesi veya başka nedenlerle yayından kaldırılması da bu veriye dahil olabiliyor.

ANKARA'DA EYLÜL AYINDA 12 BİN 406 KONUT SATILDI

TÜİK verilerine göre Ankara'da Eylül 2026'da 12 bin 406 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yaklaşık yüzde 8 geriledi.

Satışların 8 bin 82'si ikinci el, 4 bin 324'ü ilk el konutlardan oluştu.

İkinci el konutlar toplam satışların yüzde 65,1'ini oluştururken, ipotekli satışların sayısı 2 bin 508 olarak kaydedildi.

Bu veriler, başkentte konut piyasasının işlem hacmini korumakla birlikte geçen yıla kıyasla daha düşük satış seviyesinde bulunduğunu ortaya koyuyor.

İNCEK, BEYTEPE, ÇAYYOLU VE ANGORA'DA DURUM NE?

Ankara'nın yüksek bütçeli konut bölgelerinde fiyatlandırma konusu ayrı önem taşıyor.

İncek, Beytepe, Angora, Çayyolu, Yaşamkent ve Gölbaşı gibi bölgelerde villaların ve büyük metrekareli konutların değerini yalnızca kullanım alanı belirlemiyor.

Arsa payı, müstakillik durumu, yapı yaşı, tadilat ihtiyacı, site özellikleri, güvenlik, konum ve ulaşım bağlantıları fiyat üzerinde belirleyici olabiliyor.

BETAM'ın Ankara geneline ilişkin ortalama verilerinin bu bölgelerdeki lüks konutlara doğrudan uygulanması ise doğru değil. Yüksek bütçeli taşınmazların ayrıca emsal satışlarla değerlendirilmesi gerekiyor.

GAYRİMENKUL PR: ETİKET FİYATI İLE PİYASA DEĞERİ AYRI DEĞERLENDİRİLMELİ

Gayrimenkul PR'ın piyasa değerlendirmesine göre yüksek bütçeli gayrimenkullerde satış başarısını belirleyen başlıca unsurlar doğru fiyatlandırma, hedef alıcı kitlesine ulaşılması ve pazarlama sürecinin ölçülebilir şekilde yönetilmesi.

Özellikle uzun süre satışta kalan taşınmazlarda yalnızca ilan fiyatının değiştirilmesi yeterli olmayabiliyor.

Benzer gayrimenkullerin gerçekleşmiş satışları, alıcıların finansman koşulları, taşınmazın fiziksel özellikleri ve alternatif yatırım seçenekleri birlikte incelenmeli.

2027'YE GİRERKEN MÜLK SAHİPLERİNİ NE BEKLİYOR?

Ankara konut piyasasında nominal fiyat artışı ile reel getiri arasındaki fark, gayrimenkul yatırımının yeniden değerlendirilmesini gündeme getiriyor.

Önümüzdeki dönemde konut piyasasının yönünü faiz oranları, enflasyon, yeni konut arzı, hane halkının satın alma gücü ve finansmana erişim koşulları belirleyecek.

Mevcut verilerin ortaya koyduğu temel sonuç ise açık: Konutun ilan fiyatının yükselmesi, mülk sahibinin enflasyon karşısında mutlaka kazanç sağladığı anlamına gelmiyor.